千葉の物件などの場合には、未だに大きなキャピタルロスが毎年発生し、地価の下落がとまらないばかりか、今後人口が急速に減少していくエリアも多いです。
物件によっては区分所有のように古くなると流動性に乏しく、売却の際には大幅な値引きが必要とされる物件もあります。<.p> ]]> http://www.hajimete000.com/400/258/post_22.html http://www.hajimete000.com/400/258/post_22.html 258売却損失（キャピタルロス） Sat, 03 Feb 2007 05:46:06 +0900 低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。

今の低金利時代がいつまでも続くとは限りませんので、現在の金利水準を目安に投資計画を進めたり、無理な借入をすることは避けなければなりません。
将来、金利水準がアップした事も考え、返済に無理のない投資・返済計画を綿密に考える必要がります。

また不動産投資は換金性がよくありません。
急に手元に資金が必要になっても、そう簡単には対応できづらい性質がありますので、これらの事を十分に認識して、資金に余裕のある投資をしなければなりません。

また日本は地震の多い国です。常に地震などの災害リスクは頭に入れておくべきです。
地震や火災が発生した場合のことも考え、火災保険・地震保険には必ず入っておきましょう。]]> http://www.hajimete000.com/400/260/post_24.html http://www.hajimete000.com/400/260/post_24.html 26市場リスク Sat, 03 Feb 2007 05:58:07 +0900 不動産は株式やその他の有価証券、預貯金などの金融商品と異なる特有のリスクを抱えています。
リスクがあるがゆえに、それなりのリターンを見込むことが可能なのです。
不動産は他の金融商品と異なり、流動性（換金性）が低いのが特徴です！
不動産投資は短期ではなく中長期での家賃収入に着目した投資となるので投資したお金（元本）は長期にわたって回収するという考えのもと、すぐには回収は不可能です。長期にわたり元金を回収する事が前提で、そのリターンりとして定期的に家賃収入を得られるのですね。
その為「長期に眠らせてもいい金額の目安」をつける必要があります。

金融資産は流動性のものと収益性のものに分類されます。それらをまずは理解し資金計画を立てる事が必要です。
流動性重視
（いざという時にいつでも換金可能な資産）預貯金や株式、債券、投資信託など

収益性重視
（中長期にわたって必要のない資金）不動産投資など

例えば3％の金利で1000万円の不動産を全額借入金で投資する場合は、不動産から得られる家賃収入から経費を差し引いた実質の利回りが6.65％以上でなければ、収入どころか毎月資金の持ち出しが必要となってしまいます。
仮に実質の利回りが6.65％以上得られたとしても、空室が出た場合や、修繕などの臨時の支出が発生した場合は、すぐにキャッシュフローがマイナスになってしまいます。加えて、不動産所得にかかる税金等を考えると、より高い利回りを求める必要があります。
このことから、ほぼ全額を借入金により不動産投資をする場合、より高い利回りの不動産に投資しなければ、収入から支出を差し引いたプラスのキャッシュフローを得ることができません。

上記のケーススタディは借入金を上手に活用して自己資金に対する投資効率があがる事例です。物件価格は5000万円ですが、見方を変えると1000万円で約137万円の収入を得ていることになります。この場合の自己資金に対する利回りは13.38％と上昇します。借入れ金利が低く、不動産から得られる利回りが高い場合に大きな効果を発揮します。これを不動産の借入金を活用したレバレッジ効果（てこの原理）とよびます。しかし、金利が上昇したり不動産から得られる収入が低下した場合は一気に効果がなくなってしまうので慎重に検討する必要があります。